§ 550 BGB im Gewerbemietrecht – Never ending story?

Am 26.09.2024 hat der Bundestag im Zuge der Verabschiedung des vierten Bürokratieentlastungsgesetzes das Schriftformerfordernis aus § 550 BGB geändert und durch ein Textformerfordernis ersetzt. Der Bundesrat hat diesem Änderungsgesetz am 18.10.2024 zugestimmt. Anders als im Referentenentwurf vom 13.03.2024 zunächst vorgesehen, wird das Schriftformerfordernis in Gewerberaummietverträgen aus §§ 578 Abs. 1, 550 nicht gänzlich gestrichen. Konkret bedeutet dies: Schriftliche, ausgedruckte Mietverträge sind nicht mehr erforderlich

Relevanz hat dies u. a., weil bislang ein gewerblicher Mietvertrag (bzw. etwaige Nachträge), welcher das Schriftformerfordernis nicht einhält, nach Ablauf von einem Jahr mit einer Frist von regelmäßig sechs Monaten zum Quartalsende gekündigt werden kann. Die Mietvertragsparteien nutzten einen Verstoß gegen das Schriftformerfordernis gerne dazu, um sich eines unliebsam gewordenen Vertragspartners oder unvorteilhaften Vertrags zu entledigen.

Die Neufassung sieht nun vor, dass Mietverträge mit einer Festlaufzeit von über einem Jahr zukünftig mindestens in Textform abgeschlossen bzw. entsprechende Änderungen in Textform vereinbart werden. In der Praxis bedeutet dies, dass bereits der Austausch von z. B. E-Mail und Messenger-Nachrichten ausreichen können, um einen Mietvertrag ohne Kündigungsmöglichkeit (sechs Monate zum Quartalsende) nach einem Jahr zu begründen oder abzuändern. Eine Unterschrift ist nicht mehr erforderlich. Nicht ausreichen sollen jedoch nach wie vor lediglich mündliche Vereinbarungen, um dem (neuen) Formerfordernis Rechnung zu tragen.

Wir gehen davon aus, dass aufgrund der Gesetzesänderungen in der Praxis die Unsicherheiten tendenziell zunehmen werden. Sowohl Vermietern als auch Mietern sind daher zur Sensibilität aufgerufen. Auch im Rahmen einer Due Diligence dürfte die Komplexität steigen. Die Vollständigkeit mietvertraglicher Vereinbarungen wird deutlich schwerer nachzuvollziehen sein. Um die skizzierten Risiken abzumildern, bieten sich entsprechende vertragliche Gestaltungen, wie die Vereinbarung von Schriftformerfordernissen oder Vollständigkeitserklärungen, an.

Abschließend noch folgender Hinweis: Mit einer Übergangsfrist von 12 Monaten ab dem Tag des Inkrafttretens des Gesetzes ist eine Kündigung von bereits abgeschlossenen Mietverträgen aufgrund eines Schriftformmangels noch möglich. Ab dem Tag des Inkrafttretens neu abgeschlossene Mietverträge unterfallen der Geltung des Textformerfordernis. Die Änderung tritt am ersten Tag des auf die Verkündung folgenden Quartals in Kraft. Dies dürfte vermutlich der 01.01.2025 sein.