Gebäude mit Denkmalschutz – Kaufpreis für AfA- Zwecke vollständig auf das Gebäude entfallend aufgrund der damit verbundenen Instandhaltungspflicht? Nicht nach Ansicht des FG Köln (Revision anhängig)

Das Finanzgericht Köln hat entschieden, dass die Denkmaleigenschaft eines Gebäudes keine Abzinsung des Bodenwerts oder Bodenwertdämpfung rechtfertigt, selbst wenn aufgrund des Denkmalschutzes und der damit verbundenen Instandhaltungspflichten von einer „unendlichen“ Restnutzungsdauer auszugehen wäre (FG Köln Urteil v. 13.11.2024 – 2 K 1386/20; Revision zugelassen).

Im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG sind Anschaffungs-/Herstellungskosten für Gebäude abschreibbar, § 7 Abs. 4 S. 1 EStG. Der Teil eines Kaufpreises, der auf Grund und Boden entfällt, ist hingegen von der Abschreibung ausgeschlossen.

Wird ein Grundstück mit einem darauf errichteten Gebäude erworben, ist der Kaufpreis zur Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage aufzuteilen. Dabei erfolgt zunächst eine getrennte Wertermittlung von Grund und Boden und Gebäude und sodann eine Aufteilung nach den Wertanteilen. Nur der Gebäudeanteil unterfällt dann der Abschreibung.

Im Fall des FG Köln war fraglich, ob der Bodenwert bei der Kaufpreisaufteilung für ein Grundstück mit einem denkmalgeschützten Gebäude abzuzinsen bzw. (bis auf € 0,00) zu mindern ist. Die Kläger argumentierten, dass aufgrund der Erhaltungspflicht eines Denkmals und seiner potenziell unbegrenzten Nutzungsdauer der Bodenwert wirtschaftlich nicht mehr realisierbar sei.

Das FG Köln lehnte die Argumentation der Kläger ab. Der Denkmalschutz allein führt nicht zu einer Minderung des Bodenwerts. Die Kläger begründeten ihre Auffassung mit der hohen Instandhaltungslast und einer vermeintlich unendlichen Nutzungsdauer des Gebäudes. Das Gericht stellte jedoch klar, dass ein historisches Gebäude nur durch fortlaufende Modernisierung erhalten bleibt. Gerade die notwendige Anpassung an aktuelle technische Standards spreche gegen eine unendliche Restnutzungsdauer. Ohne Modernisierung wäre das Gebäude heute nicht mehr wirtschaftlich nutzbar, und auch künftig ist eine Nutzung nur durch regelmäßige Instandhaltungen möglich. Geht man allein vom status quo aus, sei gerade keine unendliche Nutzungsdauer dieses status anzunehmen. Der wirtschaftliche Wert des Bodens bleibe damit unabhängig von der Denkmaleigenschaft bestehen.

Das Finanzgericht Köln hat jedoch wegen grundsätzlicher Bedeutung der Frage die Revision zum BFH zugelassen. Entsprechende Fälle sollten mit Verweis auf dieses anhängige Verfahren offen gehalten werden (BFH  – IX R 26/24).